6月30日，深圳盐田，万科召开2022年度股东大会，也正值万科新一轮董事会换届选举。

从各方席位来看，万科本届董事会治理结构延续了稳定、平衡的局面。新一届董事名单中，深圳地铁作为大股东，董事席位数量并无变化，仍然保持三席，分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松。万科方面的席位数量同样保持了一致，仍为三席，分别是董事会主席郁亮、总裁祝九胜、职工董事王蕴。

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在股东大会上，被股东问及对过去三年的打分时，郁亮坦言分数打高了不合适，分数打低了则贬低团队努力，今天股东的投票就是决定要给万科管理层的分数，“相信道路是曲折的，前景是光明的，相信万科能够穿越周期。”

万科2022年度股东大会现场 每经记者 黄婉银 摄

“说不着急显然也不可能”

有投资者问及郁亮过去三年任期的感受，郁亮感叹，过去三年对行业的每个从业者来说，都是百感交集的，并非只有万科不容易，没有哪个人、哪个企业是容易的。

郁亮认为，过去三年是着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年，恰好是新旧模式转换、承上启下的阶段。尽管万科已经比较早地意识到行业高速增长不可持续，惭愧的是，虽然认知比较到位、比较早，但行动上仍然没有完全摆脱惯性，比如投资上有些冒进，产品操盘离散度比较大问题，万科花了比较多的精力处理这样的事情，也取得了一些进展。

“过往房地产基本靠关键‘两招’——拿地、融资，在新发展模式下，如果仅靠这两招，可能会出现买地越多，买回来越多错误；融资越多，可能越不安全。”他认为，要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资。

万科董事会主席郁亮 每经记者 黄婉银 摄

郁亮表示，万科会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。

但他同时也指出，想要脱胎换骨恐怕仍然还需要比较长时间。目前的市场环境下，要消化过去的问题，可能比预想的时间要长，转型也会经历一些阵痛，经营服务业务的收入要占到主流恐怕也需要相当时间。

“说不着急显然也不可能，但再着急也得静下心好好做事，我们还是会坚持开发经营服务并重的策略，努力把每一步都走好。”

大股东代表辛杰也在现场表达了对万科及其管理层的支持，2018年万科提出“活下去”的时候，市场还有一些不同看法，但时间证明万科的经营班子是有前瞻性的，面对行业的剧烈调整，做出了正确的战略判断和经营调整，采取了审慎的运营策略和稳健的财务策略，牢牢守住了不发生系统风险的底线。深铁投资万科是一个正确的选择，深铁对万科的全方位支持坚定不移，未来会继续在多个领域、多个项目以及新的赛道上与万科深入合作。

市场实际情况比之前预期的要差

在今年3月31日的业绩发布会上，郁亮认为当时较为回暖的市场既没有狂飙，也没有倒春寒，市场仍然处于温和恢复的阶段。

但在本次股东大会上，郁亮认为，实际情况比当时预期要差一些，从目前看信心还需要进一步重建。目前市场短期确实有压力，合理的需求没得到释放，成交也没有达到合理的水平。

在谈到市场长期需求时，郁亮还是坚持他一如既往的说法，未来十年，还会新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将扎根下来，他们现在住的房子改善需求大。此外，城市里将近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅连电梯都没有装，有更新提升的需要。城市居民改善居住条件，以及休闲度假等等也都是正在兴起的合理需求。因此，市场的长期基础仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。

“如果需求在，短期的市场表现表明的是市场短期预期的问题，大家对未来的预期感到不确定或不明朗，所以在买房方面先选择看一看、等一等。短期的预期跟市场的氛围可能很多时候是由外部因素造成的，修复需要一点时间。但我相信随着这些外部因素趋于稳定，房地产市场也一定能恢复，也会恢复到合理的成交水平。”

2023年1-5月，万科累计实现合同销售面积1,045.1万平方米，合同销售金额1,677.9亿元。在克而瑞6月30日发布的2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜中，万科以1895.2亿元操盘金额位列TOP2，仅次于保利发展。

记者|黄婉银 编辑|陈梦妤 卢祥勇 易启江

校对|赵庆

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